Аренда квартиры, купленной по ипотеке

Для многих россиян ипотечные кредиты стали единственной возможностью приобрести своё собственное жильё.

Ипотечный кредит выдаётся под небольшой процент и выплачивается долгие годы, но, несмотря на определённые льготные условия, он всё-таки ложится тяжёлым бременем на плечи тех, кто решился приобрести ипотечную квартиру. Для многих семей очень нелегко ежемесячно выкраивать солидную сумму на погашение задолженности по кредиту, намного большую, чем, если бы они решили просто снять квартиру в аренду.

А с началом экономического кризиса выплачивать кредиты стало ещё сложнее. Многие остались без работы, но с тем же самым кредитом. Поэтому большое количество россиян пытаются сдать ипотечное жильё в аренду, для того, чтобы иметь возможность своевременно выплачивать неизбежные кредитные взносы. Таким образом, квартира сама зарабатывает на погашение кредита. Но насколько это законно? Давайте, разберёмся. С одной стороны, согласно кредитному договору, заёмщик не является собственником квартиры, а всего лишь её владельцем. В права собственника он вступит только после полной выплаты кредита. А пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка, и именно банк является её собственником. Это означает, что человек, купивший квартиру в кредит, пользоваться ею может, а распоряжаться нет. Это надо понимать так, что проживание разрешено, а продажа, обмен или сдача в аренду - нет.

Но, как это часто бывает, разные законы трактуют один и тот же вопрос по-разному. Так, в Федеральном законе Об ипотеке (залоге недвижимости) чёрным по белому прописано: залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Это значит, что взятая в кредит машина, находящаяся в залоге у банка, может использоваться в качестве такси, а квартира сдаваться в аренду. Надо отметить, что всё это возможно только при согласии банка. Некоторые банки в кредитных договорах заранее отдельно прописывают положение о возможности сдачи кредитной квартиры в аренду. Если же такого пункта в договоре нет, то прежде, чем сдать ипотечную квартиру, Вам понадобится письменное согласие на это залогодержателя. Как правило, банки идут навстречу клиентам и не препятствуют им сдать квартиру, купленную по ипотеке, в аренду. Договор аренды при этом не должен противоречить условиям кредитного договора. Объект залога должен использоваться по назначению, срок сдачи в аренду не может превышать срока ипотечного обязательства, а также, согласно выдержке из типового договора: заёмщик обязан сообщить банку о лицах, которые будут проживать в квартире. Нельзя забывать, что средства, полученные от сдачи квартиры в аренду, подлежат обязательному налогообложению. Квартиры посуточно в Тюмени вы сможете найти на сайте vtyumen.ru.

Согласно Федеральному закону Об ипотеке, банк периодически вправе проверять состояние, целевое использование, а также условия содержания залогового имущества. Залогодатель, в свою очередь, не имеет права препятствовать в этом банку. В типовых кредитных договорах обязательно включено положение, в котором говорится: ;залогодатель обязуется предоставлять возможность банку-кредитору производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания заложенной квартиры, а так же состава лиц, постоянно или временно проживающих в квартире, и основания их проживания. Как правило, банк старается не создавать лишних трудностей и помех заёмщикам и поэтому такие проверки проводятся весьма редко - не более одного или двух раз в год.

Надо сказать, что в тех случаях, когда заёмщик пренебрёг своим обязательством перед банком и не поставил его в известность о том, что сдал ипотечную квартиру в аренду, банк-кредитор вправе применить к нему различного рода санкции. Неприятные последствия могут наступить как для залогодателя, так и для арендаторов его квартиры. На заёмщика, скорее всего, наложат штраф за нарушение условий закона об ипотеке. Если и в дальнейшем положения договора между заёмщиком и банком будут нарушаться, то штрафные санкции могут ужесточиться. Кроме этого банк вправе расторгнуть договор с недобросовестным клиентом или потребовать досрочного погашения кредита в полном объёме. Арендаторов при этом ждёт неизбежное выселение без какой-либо компенсации.

Несмотря на определённые риски, далеко не все ипотечные квартиры сдаются в аренду легально. Поэтому трудно точно определить количество ипотечных квартир, сдаваемых в аренду. По приблизительным оценкам их число может варьироваться от 20 до 30 процентов от всех сдаваемых квартир в столице. Львиная доля ипотечных квартир приобретается всё-таки для проживания самого заёмщика и его семьи, являясь единственным их жильём.

Совершенно ясно, что купленную по ипотеке квартиру можно сдавать в аренду, и это вполне законно. Главное, чтобы банк вовремя был поставлен об этом в известность. Если же удастся пункт о возможной аренде прописать в договоре ещё на этапе его заключении, то никаких препятствий в дальнейшем не возникнет.