Особенности земельного рынка, оценка земли

Важной частью оценки земли является исследование рынка недвижимости. Отличие рынка недвижимости от других рынков:

• экономические характеристики;
• поведение продавцов и покупателей;
• характеристики товаров, находящихся в обороте.

Рынки недвижимости состоят из сегментов в зависимости от типа недвижимости, а также ее привлекательности. Рынок недвижимости зависит от:

• поведения покупателей;
• взаимодействия покупателей и продавцов;
• государственных, экономических, экологических, социальных факторов.

Он исследуется оценщиком с точки зрения конкуренции, местоположения, спроса и предложения. В процессе оценки земли (рыночной стоимости) оценщик определяет критерии для отбора, изучения, сравнения с земельными участками  аналогами.

Оценка стоимости недвижимости под названием «земля» включает субъекты, объекты, а также регулирующие правовые нормы.

Рынок земли  основа для строительного рынка, реконструкции бизнеса и недвижимости, следовательно, он определяет развитие этих отраслей.
Три группы субъектов рынка земли выделены законодательно:

1. Российская Федерация и ее субъекты;
2. Юридические лица;
3. Физические лица, их объединения.

Сегментирование земельного рынка происходит по критериям:

1. По категории земли:

• Для сельского хозяйства;
• Земли населенных пунктов;
• Земли промышленности;
• Земли территорий и объектов, охраняемых особо;
• Земли лесного и водного фонда;
• Земли запаса.

2. По виду использования (разрешенного) различают земли для:

• индивидуального жилищного строительства;
• строительства коттеджей;
• личного, крестьянско-фермерского хозяйства;
• садов, огородов;
• промышленные, складские помещения;
• коммерческие объекты.

3. По праву на земли:

• собственность;
• аренда;
• бессрочное пользование;
• пожизненное владение (наследуемое);
• сервитут.

Право собственности определяет порядок и возможность сделок на рынке земли.

4. По расстоянию от центров (районных, областных);

5. По размеру различают мелкие, средние, большие, крупные участки земли;

6. По площади участка;

7. По развитости инфраструктуры земельных участков (водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение).

Особенности рынка земли для учета при оценке:

• Объекты «участки земли» трудно сложно сортировать, стандартизировать, приобретать по эталонам. Каждый участок земли имеет определенные характеристики, конкретное местоположение.
• Предложения на рынке неэластичны;
• Нет баланса предложения и спроса;
• Права на участки  товар на рынке;
• Закрытость информации о сделках;
• Необходимость в постоянных инвестициях;
• Зонирование территорий государственное регулирование;
• Низкая ликвидность объектов в России.

Рыночная стоимость участков земли зависит от спроса и предложения, на которые влияют следующие факторы:

1. Экономические: величина доходов и цен; занятость населения, значения доходов и цен; развитость ипотеки; прочие.
2. Демографические и социальные факторы;
3. Факторы, определяемые государственным регулированием.

В ходе оценки земельного участка оценщик выполняет анализ с целями определения уровня цен, ликвидности, доступности земельных участков, качества инвестиций.

При выполнении анализа рынка различают направления исследований: сегментирование рынка, цены на аналоги, влияние параметров на цену, прогноз инвестиций, нормативная база, соотношение предложение  спрос, доходы, прогнозирование и прочие.

Оценщик рассчитывает показатели:

1. ситуация по ценам;
2. соотношение предложения и спроса;
3. активность рынка;
4. ликвидность объекта.

В ходе анализа рынка оценщик дает ответы на вопросы по оценке текущего состояния рынка, динамике показателей, сравнительный анализ показателей, прогнозирует тенденции развития показателей.