Страховая стоимость и оценка недвижимости

Недвижимое имущество стоит дорого, поэтому предусмотрительные собственники обычно страхуют свою недвижимость от стихийных бедствий, катастроф и противоправных действий третьих лиц. При страховании недвижимости возникает целый ряд вопросов, которые касаются выбора страховой компании, выбора рисков, от которых стоит страховаться, а также определении страховой суммы и страховой премии. В настоящей работе мы бы хотели подробнее остановиться на связях между страховой суммой, страховым возмещением и страховой премией, а также на роли оценки недвижимости в решении вопросов страхования.

Сначала рассмотрим законодательную базу страхового бизнеса. В нашей стране такой базой служит "ЗАКОН ОБ ОРГАНИЗАЦИИ СТРАХОВОГО ДЕЛА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" № 157-ФЗ. Этот закон дает основу для взаимодействия страховщика и страхователя, в том числе и в части определения страховой суммы и страховой выплаты. Так, в законе есть недвусмысленной требование, касающееся страховой суммы - она не может превышать рыночную стоимость страхуемого имущества. Даже если договор страхования заключен на страховую сумму, превышающую рыночную стоимость имущества, то этот договор считается ничтожным в части такого превышения. В случае если договор страхования заключен на сумму меньшую, чем рыночная стоимость имущества, то такое имущество считается застрахованным лишь частично и при наступлении страхового случая, страховое возмещение будет выплачено также частично.

Таким образом, наиболее оптимальным вариантом при заключении договора страхования недвижимого (или любого другого) имущества, будет вариант, когда страховая сумма в точности равна рыночной стоимости недвижимости. Помочь в определении рыночной стоимости может лишь квалифицированная оценка недвижимости.

Рассмотрим теперь несколько иной вопрос, возникающий при страховании недвижимости. Любой объект недвижимого имущества имеет земельный участок, то есть неразрывно связан с землей, в этом природа недвижимости. Таким образом, рыночная стоимость недвижимого имущества складывается из стоимости земли и улучшений, стоящих на ней (зданий, сооружений и пр.). При страховании объекта недвижимости на сумму, соответствующую его рыночной стоимости возникает следующая коллизия – при наступлении страхового случая (стихийного бедствия, техногенной катастрофы или противоправных действий третьих лиц) ущерб практически полностью приходится на улучшения - разрушаются здания и сооружения, а земля практически не терпит ущерба. Недаром в практике оценки недвижимости физический износ земельного участка всегда равен нулю, то есть считается, что земля не подвержена физическому износу. Конечно, можно допустить возможность химического или радиоактивного заражения земли до такой степени, что использовать эту землю станет невозможно. Но сколько таких страховых случаев было за всю историю существования страхового дела во всем мире?

При наступлении страхового случая, возмещению подлежит прямой ущерб страхователя, а величина этого ущерба равна величине затрат на восстановление объекта недвижимости. Как мы уже отметили выше, разрушения в случае стихийного бедствия или катастрофы практически всегда касаются улучшений, а не земли, соответственно восстановлению будут подлежать только улучшения. Поскольку стоимость улучшений - это только часть рыночной стоимости объекта недвижимости, страхователь практически никогда не получит полную страховую сумму в качестве выплаты (если договор страхования заключен на страховую сумму, равную рыночной стоимости недвижимого имущества), даже в случае полного уничтожения улучшений. А ведь за эту, практически никогда не получаемую, часть страховой суммы страхователь платит страховую премию в полном размере. На самом деле, однозначного решения этой дилеммы не существует. Конечно, можно страховать недвижимость только на стоимость строительства улучшений, а не на полную рыночную стоимость. Но тогда страховщик может, сославшись на закон, выплатить не весь размер реального ущерба, а только его часть, поскольку страховка была оформлена на частичную стоимость имущества. В таких случаях нужно внимательно знакомится со всеми положениями договора страхования и правил страхования, по которым заключается данный договор. Возможно, что данный страховщик в своих правилах разрешает страховать отдельно землю и отдельно улучшения, тогда разумно будет застраховать только улучшения на их полную рыночную стоимость, учитывая что земля практически не подвержена физическим воздействиям. В любом случае, перед заключением договора страхования, будет разумно проконсультироваться с независимым оценщиком и провести оценку недвижимости на предмет определения рыночной стоимости как земельного участка, так и улучшений.

Материал предоставлен оценочной фирмой "Старт-Альянс" - одной из ведущих организаций в г. Москве, оказывающих услуги по оценке недвижимости. Телефон для справок: +7-495-7268674.