Общая ситуация на рынке складской недвижимости

В настоящее время в России среди основных секторов коммерческой недвижимости складской сегмент остается самым активно развивающимся. С чем же связан такой быстрый темп роста арендных ставок и когда на складском рынке недвижимости наступит кризис?

По словам специалистов, которые ведут активные работы на складском рынке недвижимости, в настоящее время ничего сверхъестественного на рынке коммерческой недвижимости, а именно в секторе складов не происходит. Наблюдается лишь высокий спрос на арендуемые площади, который пока невозможно перекрыть из-за малого количества предложений.

Также постепенно увеличиваются сроки аренды складских помещений. В настоящее время уровень вакантных площадей не выходит за границу в три процента. Согласно полученным данным в первом квартале 2008 года не произошло существенных изменений на складском рынке московской области. По словам Ольги Ясько, которая является региональным директором департамента аналитики Colliers International, с начала года было сдано в эксплуатацию 100 тыс. кв. м площадей класса А.

Среди самых крупных сданных объектов можно отметить ТЛК «Томилино», общая площадь которого составила 50 тыс. кв. метров. В ближайшие месяцы завершится работа по строительству нескольких крупных логистических объектов, которые планируется запустить в работу уже  в третьем квартале 2008 года.

В ходе разговора с генеральным директором управляющей компании «IQ Property Management Евгением Грихановым, был получен ответ, что по-прежнему в стране ощущается существенная нехватка свободных помещений на складском рынке недвижимости. И даже после того, как было объявлено о вводе в эксплуатацию большого числа складских помещений, как в Москве, так и в регионах, наблюдается дефицит в нехватке свободных складов.

Строительство складских помещений начинает привлекать иностранных инвесторов и позволяет определять дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости. При средней окупаемости складских помещений в 7-10 лет, доходность от сдачи этих объектов в аренду составляет примерно 15 процентов в год. 

Финансовый кризис, который затронул рынок недвижимости, коснулся и складского сектора. Последнее время отмечается тенденция, когда владельцы качественных складских помещений сдают свои площади только арендаторам, которые имеют стабильные финансовые показатели, и могут их подтвердить документацией и отчетностью.

Такое ужесточение связано с кризисом ликвидности, который затронул рынок недвижимости, что привело к тому, что многие банки повысили свои требования к инвестиционному качеству проектов, а это в свою очередь отразилось на уменьшении финансирования новых объектов недвижимости. Требования со стороны девелоперов к надежности арендаторов выросли, что отразилось на размере банковских гарантий и депозитов, которые являются финансовым обеспечением сделки аренды складского помещения.

За текущий квартал 2008 года на четыре процента выросли ставки по аренде складских помещений, которые относятся к классу А. Главной причиной роста ставок является повышение стоимости строительства новых объектов складской недвижимости.

Если еще в 2007 году себестоимость квадратного метра складского помещения класса А составляла порядка 800 долларов, то сейчас эта цифра значительно изменилась, увеличившись в среднем на 20 процентов.  Такое удорожание связано с постоянным ростом стоимости строительных материалов, среди которых можно выделить бетон, цемент и металл.