Что нужно знать физическому лицу для того, чтобы выгодно продать недвижимость

Желание поменять место проживание, улучшить жилищные условия, а может, и просто получения крупной суммы денег, вынуждают граждан продавать свою недвижимость. Государство облагает эту процедуру налогом, информацию о размере которого можно почерпнуть из Налогового Кодекса РФ во втором разделе статьи 23.

Продажа недвижимости физическим лицом

Последние раз размер налогового сбора за продажу имущества менялся в 2013 году. Для физических лиц, имеющих паспорт гражданина РФ и владеющих имуществом, которое планируется продать, более 3-х лет, действуют специальные условия: налог платить не нужно.

Если купленное имущество выставляется на продажу с менее, чем 3-х летним периодом владения, необходимо будет оплатить подоходный налог.

Государство предоставляет и специальные льготы физическим лицам. На данный момент им можно воспользоваться такими преимуществами: имущественным вычетом и вычетом понесенных расходов. Эти льготы могут быть использованы в зависимости от предпочтения самого физического лица.

Виды государственных льгот

Имущественный вычет позволяет оплачивать налог на сумму сделки, за вычетом 1 000 000 рублей. Расчет суммы налога происходит по следующей схеме: из суммы сделки вычитается 1 миллион рублей, полученная сумма умножается на 13%. На каждого собственника помещения полагается вычет, соответствующий размерам их долей. Чтобы этот вычет стал больше, практикуется продажа каждой доли по отдельному договору. В такой ситуации вычет будет осуществляться по каждому договору. Еще можно воспользоваться следующей выгодной схемой: перед продажей имущества разделить его между несколькими собственниками. Это позволит существенно снизить размер суммы налога.

Вычет понесенных расходов позволяет компенсировать вложение денег на ремонт купленного ранее помещения, и выставленное теперь на продажу, путем снижения суммы налога. В данном случае схема расчета выглядит следующим образом: текущая стоимость помещения, выставленного на продажу, минус сумма, потраченная на ремонт или приобретение помещения, и умноженная на 13%. На примере это выглядит так: текущая стоимость квартиры 2 000 000. Четыре года назад ее покупали и отремонтировали за 1 500 000 руб(2 000 000 – 1 500 000)*13% = 65 000. В качестве налога придется уплатить 65 тыс. рублей.

Особенности налоговых льгот для физических лиц

Оба варианта применить одновременно не удастся, несмотря на то, что в реальной жизни встречаются подходящие ситуации. К примеру, если продается недвижимость, которая была во владении собственника менее 3-х лет, и доставшаяся по наследству (продавец не понес затрат на ее приобретение), то в таком случае можно рассчитывать только на имущественный вычет.

В ситуациях, когда объект продажи еще не достроен, а у продавца есть права на владение недвижимостью (вложение денег в строительство), имущественный вычет нельзя применить. Придется вносить налог в полной мере или попробовать использовать другую схему.

Такое правило работает и для продажи доли в уставном капитале предприятия, за исключением тех случаев, когда продавцом выступает индивидуальный предприниматель, который специализируется на торговле подобными долями.

К юристам часто обращаются с вопросом о возможности предоставления специальных льгот для продавцов жилья, находящихся в преклонном возрасте. На данный момент для такой категории физических лиц не предусмотрено льгот при продаже имущества. Продажа недвижимости физическим лицом, в этой ситуации, происходит по общим правилам.