Состояние рынка вторичной недвижимости в Москве и России в целом

Рынок вторичной недвижимости состоянием на июнь

На московском вторичном рынке жилья по полной цене в июне было осуществлено сделок всего лишь 13% от ожидаемого объема. С дисконтом было продано 74% жилья и это максимальное число за несколько десятилетий. Если в марте 2015 года ниже объявленной цены было продано 51% вторичного жилья, в апреле эта цифра поднялась до 63%, а в мае остановилась на 60%.

В настоящее время по статистике, заявленной В«Инком недвижимостиВ», в Москве на продажу выставлено 39190 единиц вторичного жилья. Эта цифра на 8% меньше чем в конце весны. Владельцы дорогого жилья сняли его с продажи в надежде на повышение цены. Многие москвичи, продававшие свое жилье в долларах, еще не могут привыкнуть к ценам сегодняшнего дня.

Прогнозы для вторичного рынка недвижимости

Повышается вероятность того что в последующие два года цены на недвижимость упадут на 30%. Всему виной внешние неблагоприятные условия, связанные с проблемами на финансовых рынках. До 2018 года позитивных сдвигов в этом сегменте не предвидится. После этого возможны два сценария развития. В первом случае цены начнут восстанавливаться как после кризиса 1995 года и уже в 2020 году потери владельцев недвижимости окупятся.

Другой вариант предполагает, что цены будут падать и дальше, как в Токио, где после подъемов 1980 года цены продолжали снижаться следующие 15 лет. В первую очередь спросом будут пользоваться малогабаритные квартиры и студии. Количество желающих приобрести крупногабаритные помещения значительно уменьшиться. Сложнее всего будет найти покупателя на квартиры с индивидуальными особенностями.

За счет чего процветал рынок вторичной недвижимости

На протяжении многих лет риэлторы России работали на постоянно растущем спросе на недвижимость. Предложение едва успевало за спросом, поэтому цены всегда были высокими. Банки охотно выдавали ипотечные кредиты, так как в достаточном количестве имели дешевые кредиты из-за границы. При этом рост валового внутреннего продукта оставался в стабильном состоянии. Платежный спрос населения поддерживался ипотекой и поэтому выкупалось многое из того что предлагал рынок. Незначительный налог на недвижимость не оказывал серьезного влияния на стоимость жилья.

Начало застоя на рынке вторичного жилья

В 2014 году рынок недвижимости немного замер, а в некоторых сегментах наметился спад. Значительное влияние на покупательную способность оказала большая инфляция и резко замедлившийся рост ВВП. Всё это было вызвано падением цены на нефть. Из страны ушли дешевые кредиты, за этим последовало повышение учетной ставки ЦБ и кредиты для населения стали неподъемными. Сократился импорт товаров и услуг на фоне девальвации рубля. Такие макроэкономические факторы ухудшили экономическую ситуацию по всей стране.

Не остался в стороне и рынок недвижимости. Даже в Москве, начиная с 2014 года, закрываются рестораны и химчистки, ателье пошива одежды, также сворачивается малый и средний бизнес. Многих людей увольняют, а тех, кто остался работать переводят на неполную рабочую неделю. За счет этого платежеспособность населения падает, а значит, уменьшается и спрос на жилье.

Практически все ипотеки банки выдают вместе с застройщиками, которые возмещают часть процента по ипотечному кредиту. Ранее поддерживаемый большими объемами ипотечных кредитов спрос на вторичное жилье сворачивается стремительными темпами. В настоящее время покупка и продажа осуществляется только по одной схеме. Сначала человек продает то, что имеет, а потом покупает взамен другое жилье.

Влияние закона о недвижимости

Начиная с 1.07.2015 года, владелец любого жилья обязан делать отчисления на капитальный ремонт, а с 2016 года вводится налог на недвижимость, который будет начисляться исходя из кадастровой стоимости жилья. Все эти отчисления повышают реальную стоимость жилья.

Исходя из вышеперечисленных факторов, торговля на рынке вторичной недвижимости практически остановилась. Те владельцы коммерческих помещений, у которых есть кредитные обязательства под залог недвижимости, уже готовы опускать цену на нее. Владельцы жилья, которые не связаны обязательствами, еще не осознали особенностей текущего момента и цену снижают неохотно. Тем временем спрос понижается, и вопросы приобретения жилья решаются за счет новостроек.

Стратегия реализаторов вторичного жилья

Из-за повышение предложения рынок перенасыщается жильем. В сложившейся ситуации продавцам вторичного жилья крайне рекомендуется приступить к снижению цен на 15%, и даже 25%, иначе этот сегмент может не только рухнуть сам, но обрушить весь рынок. В новостройках цены на жилье понизились на 15%, а квадратный метр упал на все 40%. Цена на новостройку в долларах упала незначительно, зато в рублях произошло подорожание, тем не менее продажи нового жилья незначительно растут.

Владельцы вторичного жилья в данной ситуации должны понять, что подешевела не только их квартира, но и у соседей тоже. Это значит, что продав квартиру дешевле, можно и купить дешевле. Повышение цен даже в долгосрочной перспективе не предвидится. Рынок вторичного жилья находится в ожидании дальнейшего падения цен. Эту тенденцию может переломить только повышение уровня жизни граждан, и возвращение стабильного роста ВВП. С экономическим ростом доходы населения начнут повышаться, а вместе с этим начнет расти и спрос на вторичном рынке жилья.